Qu’est ce qu’une promesse de vente ? 

Une promesse de vente est un avant-contrat signé entre un vendeur et un acquéreur pour la vente d’un bien immobilier. Elle s’applique aussi aux autres types de biens comme les commerces. Le vendeur s’engage à céder son bien à un prix convenu, tandis que l’acheteur bénéficie d’un droit d’option pour conclure ou non l’achat. Cet avant-contrat n’est pas une obligation, mais il permet de sécuriser la vente avant la signature définitive de l’acte chez le notaire.

Les différents types de promesses de vente

Plusieurs types de promesses de vente existent selon la nature du bien et le cadre juridique applicable.

Dans le cadre d’un bien déjà établi : 

La promesse unilatérale de vente (PUV)

La PUV concerne principalement les maisons, appartements et terrains. Le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur qui dispose d’un délai d’option pour confirmer son achat. Le choix du PUV vous laisse la liberté de lever l’option ou non. Vous n’êtes pas contraint d’acheter. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement 5 à 10 % du prix du bien.

Sur le plan légal, la PUV doit être enregistrée auprès des services fiscaux sous 10 jours pour être juridiquement valide.

Le compromis de vente

Le compromis de vente s’applique aux biens immobiliers déjà construits. Contrairement à la PUV, vendeur et acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente. Vous devez donc être sûr de vouloir conclure l’achat ou la vente du logement. Le compromis de vente vous engage définitivement. Des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier, peuvent être incluses, permettant alors le désistement de l’une ou de l’autre partie. 

Juridiquement, le compromis de vente est un acte notarié. Il est établi par un notaire. 

Dans le cadre d’un bien en construction :

La promesse de vente pour un bien en cours de construction (VEFA)

La vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) concerne les biens immobiliers neufs en construction. Un contrat de réservation est d’abord signé, servant de promesse de vente. Il fixe le prix prévisionnel et les caractéristiques du logement.

L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation.

Peut-on rompre une promesse de vente ?

Oui. L’acheteur peut se rétracter dans les 10 jours suivant la signature, selon la loi SRU. Après ce délai, s’il annule la transaction sans motif valable, il perd l’indemnité d’immobilisation. Le vendeur, lui, ne peut pas se rétracter après la signature, sauf à risquer des poursuites judiciaires.

Quelle est la valeur juridique d’une promesse de vente ?

• Pour l’acheteur : un droit d’option sans obligation d’acheter (sauf dans un compromis de vente).
• Pour le vendeur : une obligation de vendre dès la signature, sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives.
• Sur le plan légal : la promesse doit être rédigée par un notaire et peut nécessiter un enregistrement fiscal. En cas de litige, l’affaire peut être portée devant les tribunaux.

Conclusion

La promesse de vente est une étape clé des transactions immobilières et commerciales. Elle protège acheteurs et vendeurs tout en s’adaptant au type de bien concerné. Avant de s’engager, il est essentiel d’en comprendre les implications et de consulter un professionnel du droit.