Au fil des années, ce dispositif a contribué à la création de milliers de logements. Cette loi a su séduire de nombreux investisseurs grâce à sa simplicité et son efficacité. Mais bonne nouvelle ! Même si la loi Pinel s’éteint, de nombreuses alternatives attractives subsistent en 2025. Des solutions qui vous permettent de continuer à investir tout en optimisant votre fiscalité, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf.

Créée en 2014, la loi Pinel permettait aux particuliers d’investir dans des logements neufs, situés dans des zones à forte demande locative, tout en bénéficiant de réductions d’impôts. En contrepartie, les investisseurs s’engageaient à louer leur bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, à des locataires respectant des plafonds de ressources et à des loyers plafonnés (généralement inférieurs aux prix du marché). Depuis le 31 décembre 2024, la loi Pinel, qui a accompagné les investisseurs immobiliers pendant une décennie, a officiellement pris fin, marquant la conclusion d’une ère de dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf. 

Alternatives pour investir dans l’ancien en 2025

Investir dans des biens anciens en 2025 peut offrir des opportunités uniques, tout en bénéficiant de réductions fiscales importantes grâce aux alternatives suivantes : 

La loi Malraux 

Ce dispositif fiscal français est destiné à encourager la restauration de biens anciens dans des secteurs protégés (comme les sites patrimoniaux remarquables). En réhabilitant ces biens immobiliers, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des travaux réalisés. En contrepartie, le bien doit être loué non meublé pendant 9 ans. Ce dispositif séduit particulièrement les contribuables fortement imposés, car il combine préservation du patrimoine architectural et optimisation fiscale.

Le dispositif Denormandie 

Le dispositif Denormandie, est comparable à la loi Pinel, mais pour l’immobilier ancien. Son objectif est de stimuler la rénovation des logements anciens et revitaliser les centres-villes. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 63 000 €, une réduction calculée sur le prix d’acquisition du logement, avec un plafond de 300 000 € par an et de 5 500 €/m². La réduction varie selon la durée d’engagement de location du bien, soit 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. 

Initialement prévue pour prendre fin en 2023, la loi a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour être éligible à ce dispositif, le logement doit être situé dans l’une des communes suivantes :

• Communes identifiées comme ayant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat, en raison de l’état de leur parc immobilier.
• Communes intégrées au plan national “Action Cœur de Ville”, visant à revitaliser les centres urbains.
• Communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), un outil dédié à la redynamisation économique et résidentielle.

Alternatives pour investir dans des biens neufs en 2025

Pour les investisseurs intéressés par le neuf, plusieurs solutions permettent d’allier optimisation fiscale et investissement moderne.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel 

Le statut LMNP, quant à lui, est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier neuf ou ancien. Le LMNP s’adresse aux propriétaires proposant à la location des biens immobiliers meublés. Pour être éligible, il est nécessaire que le logement respecte certains critères d’équipement garantissant qu’il est « prêt à vivre ». C’est-à-dire que le bien doit être équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement (literie, ustensiles de cuisine, meubles, etc.)

Investir dans le neuf avec le statut LMNP : 2 options

• Vous pouvez acheter un bien neuf, et le meubler vous-même et le louer dans le cadre du statut de LMNP.
• Vous pouvez également acheter un bien neuf, dans des résidences de services (par exemple : étudiantes, seniors, ou de tourisme). Dans ce cas, vous bénéficiez de la récupération de la TVA sur l’achat du bien. Ce qui équivaut à un achat hors taxes et vous permet d’économiser 20 %. En contrepartie,vous vous engagez à louer le bien pendant 20 ans. Cela ne vous empêche pas de vendre le bien avant la fin de cette période, mais l’acquéreur devra respecter le bail commercial en cours et continuer à louer le bien jusqu’à la 20ᵉ année. Dans les deux cas, acheter dans le neuf vous permet de réduire les coûts d’acquisition grâce à des frais de notaire réduits, qui se situent entre 2,5 et 3 %.

Investir dans l’ancien avec le statut LMNP

Dans ce cas, vous devrez, meubler le bien dans les mêmes conditions, et les frais de notaire seront de l’ordre de 7 à 8 % . Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, pour profiter de ce statut, vous devez respecter plusieurs conditions :

• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Le bien doit être loué meublé. 
• Une inscription au greffe du tribunal de commerce en tant que loueur en meublé est obligatoire.

Sur le plan fiscal :  

• Le régime micro-BIC : ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus dont le montant est inférieur à 77 700 €. Cela signifie que vous ne déclarez que 50% de vos recettes et que l’impôt est calculé sur cette base. Cet abattement est censé compenser les charges que vous avez pu engager (assurance, entretien, etc.).
• Le régime réel simplifié : le régime réel devient obligatoire si les revenus locatifs dépassent les plafonds du régime micro-BIC.

Caractéristiques principales :

• Imposition sur les bénéfices réels : les revenus locatifs nets sont calculés en déduisant l’ensemble des charges réelles et les amortissements du  bien.
• Charges déductibles :
  • Intérêts d’emprunt
  • Charges de copropriété
  • Assurances
  • Frais de gestion locative
  • Travaux d’entretien et de rénovation
  • Les dotations aux amortissement

Le propriétaire reporte les amortissements si l’activité du loueur meublé est déficitaire. Il déduit une partie de la valeur du bien de ses revenus locatifs imposables grâce à l’amortissement en régime réel. L’amortissement du bien s’étale sur 25 à 35 ans. Celui des meubles, équipements ou électroménager dure 5 à 10 ans.

Le LMNP est une solution idéale pour investir et diversifier son patrimoine tout en générant des revenus quasi nets d’impôt. Cela représente un avantage important pour les investisseurs.

Les solutions d’aide à la location sociale

Le prêt locatif social 

Le PLS permet de financer la création ou la rénovation de logements à loyers modérés. Ce prêt permet de financer jusqu’à 100 % d’un projet tout en offrant des conditions avantageuses. Par exemple, un taux de TVA réduit et une exonération de taxe foncière. En contrepartie, les loyers sont plafonnés et les locataires doivent respecter des conditions de ressources. Ce dispositif est accessible aux bailleurs sociaux comme aux investisseurs privés. Le PLS soutient la mixité sociale et le développement de logements abordables. Notamment, dans les zones à forte demande locative.

La loi Cosse

Enfin, la Loi Cosse, rebaptisée « Loc’Avantages« , encourage les propriétaires à louer leurs biens à des loyers inférieurs au marché. En échange, elle offre une déduction fiscale pouvant atteindre 85 % des revenus fonciers. Ce dispositif est accessible aux propriétaires situés dans des zones à forte demande locative et nécessite un engagement de location d’au moins 6 ans. Le dispositif a été simplifié pour accroître son attractivité. Il constitue désormais une solution gagnant-gagnant pour réduire la vacance locative, favoriser l’accès au logement, et optimiser la fiscalité des bailleurs.

En échange, une déduction fiscale pouvant atteindre 85 % des revenus fonciers est accordée. Ce dispositif s’adresse aux logements situés dans des zones où la demande locative est forte et nécessite une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Cette mesure impose un engagement de location d’au moins 6 ans.

Conclusion

En résumé, bien que la loi Pinel ait pris fin, les alternatives à la loi Pinel pour 2025 sont nombreuses et offrent toujours des solutions intéressantes pour l’investissement immobilier. Chaque dispositif répond à des objectifs et des profils d’investisseurs spécifiques. La loi Malraux et le dispositif Denormandie sont parfaits pour ceux qui souhaitent allier préservation du patrimoine et optimisation fiscale. Le LMNP se démarque pour garantir des revenus locatifs réguliers et sécurisés. Tandis que des solutions comme le PLS ou Loc’Avantages offrent l’opportunité d’investir tout en ayant un impact social significatif.

La fin de la loi Pinel ne doit donc pas freiner vos projets d’investissement, car plusieurs alternatives performantes s’offrent à vous en 2025. Choisissez celle qui correspond le mieux à vos objectifs et à vos priorités, et profitez des nouvelles opportunités qu’offrent ces dispositifs fiscaux.